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能“倒腾”: 商铺转让,年入数十万
日期:2018-07-09 12:31:11
如今各地涌现出一批专门“倒腾”待转让商铺(专门针对出租的商铺),随后转手赚取差价的“炒家”,一单生意少则赚几千元,多则数万元,甚至十几万元,一年能年赚数十万,个中高手可年赚百万元。
  所有待转让的商铺,都有转让费,其成为商铺转让的“潜规则”,而转让费指,经营者获得商铺租赁使用权之前必须付给商铺前使用者一笔费用。
  一种生意,三种做法
  生意流程:投资者“相中”待转让商铺,并接手过来,然后再次转让,赚取转让费差价。
  经营方式有三种:一是接手后,更换联系方式,等待下次转让,赚取差价;二是,“装铺”,即接手后,对店铺进行改装、装修等,再转让;三是,“卖项目”,即接手后,投资者先经营一段时间(一般不超过8个月),等将商铺人气带旺,连同项目商铺一起转让。三种方式的投资门槛依次增高,收益依次增高,经营风险也依次增加。除了第三种方式之外,投资者从接手到再转让,整个过程一般不超过1个半月的时间。因为投资者所处区域不同,一线城市与二三线城市,同样是黄金地段的商铺,转让费可能相差数万元,所以收益不相同,投入也不尽相同。这次本文介绍的“倒腾”商铺转让的生意,以二线城市为基准,所有数据仅供投资者参考。
  目前第一种经营方式的投资门槛约七八万元,收益最多一两万元/单业务,多数在几千元/单业务;第二种经营方式的投资门槛约二三十万元,收益最多三四万元/单业务,多数在万元/单业务;第三种经营方式的投资门槛约七八十万元,收益最多约几十万元/单业务。
  国内商铺投资“教父”姜新国(以下简称姜教授)介绍,该生意收益高,并非所有人都赚钱,大约有60%的人赚钱,20%的人是赔钱,剩余的属于不赔不赚;而赚钱者中半数人的年盈利约二三十万元,30%的人年盈利约十余万元或以下,剩余人盈利水平高于二三十万元。
  “装铺”转让,性价比最高
  李先生(以下简称老李),资深“炒家”,他一年盈利不下七八十万元,算是高手。
  老李介绍,“性价比”最划算的方式当数“装铺”,初始约需二三十万元,包括支付前一个商家的转让费、店铺租金、装修费、部分设备(含桌椅)。同时他指出,只接手一个商铺不需太多投入,约五六万元即可(非黄金地段),投资者若想赚钱,至少需接手2—3个商铺,这样总投入就会增加,但收益也会增加,运气好一个月能有数万元盈利。那么针对第二种经营方式又有哪些需要注意的呢?
  两类商铺赚钱几率高
  老李指出,商铺分七类:商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、建筑底商商铺、百货商场或购物中心商铺、商务写字楼商铺、交通设施商铺。
  相比而言,购物中心商铺和市场类商铺最适合第二种经营方式,赚钱几率高,风险又小。首先,这两类商铺的面积不大,转让费不高,优点是介入门槛低,可操作空间大,缺点是利润较低,没有暴富机会;其次,这两类商铺是最近两年发展前景好,如现在全国各地都兴建各类购物中心,加之零售业流行“吃喝玩乐”一条龙,而购物中心商铺恰好满足这种趋势,导致很多商家十分青睐,所以转让频率高;第三,这两类商铺受外界因素干扰较少,投资风险低,若投资者自认为选铺能力较差,可跟着麦当劳、肯德基走,只要他们入驻区域有购物中心、批发市场,投资者就可大胆接手待转让商铺,因为它们看中的商圈错不了。
  投资餐饮商铺永远是第一选择
  老李透露,从行业角度讲,最理想的商铺是餐饮商铺(其含义有二,一是盘餐饮商铺,二是目标顾客为打算从事餐饮行业的人),理由有三:一是,别看开餐馆的抱怨不赚钱,但因在中国人眼里“民以食为天”,经济再不景气,餐饮业整体情况也不错,餐饮商铺在行内“周转”速度比其他行业快,通常只要十几天到二十几天就能出手;二是,每年仅天津地区待转让的餐饮行业商铺约万余家,选择余地多,其他地区(二线城市)这类商铺都不会少于几千家/年,约比其他行业商铺高出50%—80%;三是,餐饮行业的整体利润率较高,商铺转让费可提升的空间大。
  老李表示,自己只做面积在100—800平方米的商铺,300—500平方米为最佳。因为店铺面积过小,转让费的利差空间小;店铺面积过大,投入过大,风险大。且对餐饮业而言,这个面积区间的商铺盘点率最高,因为很多投资者看不上小商铺,大商铺又租不起,中等面积的商铺正合适,特别是针对一些从事连锁餐饮类项目的投资者。
  另外,姜教授指出,全国范围内超过6成的人都专门倒腾餐饮商铺。
  做二、三,不做一
  老李表示,仅转让过一两次的商铺适合投资,理由:一是这样商铺基本属于原始股,留给投资者赚钱空间大;二是可让投资者少走弯路,降低风险。
  这又引发两个问题,既然转让次数少的商铺利润空间大,为何不去盘一次都没转让过的商铺呢?转让多次的商铺可让投资者少走弯路,那又何必只关注转让一两次的商铺呢?
  老李解释道:如果一次都没有转让过的商铺属于新铺,它们所处商圈普遍刚刚建立,人气没有聚成,这对投资者看铺能力要求极高,稍不留神就会赔钱,风险大。而只要转让过一两次,投资者可根据周边商铺风格、商圈人流量、停车位多少、商圈定位、周边竞争对手品牌效应等,判断出接手商铺之前失败原因,利于后期运作。
  再说第二个问题,商铺转让费的价格会随着商铺转让次数的增多而逐步提升,每转让一次,投资者因要赚钱都要加一次价。盘多次转让的商铺会大大降低利润。同时还有一个深层次的原因,生意人普遍相信“风水”说,若一个商铺已被转让七八次,甚至是十几次,而且差不多是同属于一个行业,会让盘店者产生顾虑——这个店铺的风水一定不好,否则怎么会被转让这么多次呢?反而增加转让难度。
  装修宜简不宜繁
  老李举例,前些天他刚接手某购物中心的一个商铺,该商铺之前做港式茶餐吧,离电梯不远,里面装修十分昏暗。自己接手后,将所有灯都换成白色节能灯,而且重新用白色的涂料刷一遍墙。这种豁亮的感觉,让人感觉这个商铺面积不仅是300平方米,似乎更大。而且由于灯光明亮,考察店铺的人往往一下电梯,就能发现店铺,让人产生一种错觉,这家店铺的位置太好了。老李解释道这就叫做“宜简不宜繁”,风格复杂,不仅会让盘店者有商铺面积小的错觉,还会增加他后期改造成本,转让难度大。
  火锅项目、韩式烧烤帮助商铺拉人气
  老李表示,待转让的商铺普遍人气不旺,投资者要想赚更高利润,除了在装修上做文章,还要学会主动拉人气。最适合在短期内拉动人气的项目是火锅(最好是自助火锅)或韩式烧烤。投资者拉动人气,最有效方法是促销,而这两个项目的毛利水平高,投资者依靠较大人流量可以将支出抹平。大约一两个月人气就能上来,这时投资者再转让,至少能赚取比之前支出高出50%的转让费。另外,这两类项目的前期投入(包括设备、装修、人员等)不大,技术门槛不高,易操作。同时老李指出,其他行业商铺不能采取这种方法,因为其他行业采取大力促销,会让大家认为老板在清仓,反而不利于店铺转让。这也是老李一直青睐于餐饮商铺的另一个原因。

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