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商铺选址ABC
日期:2018-07-09 12:24:40
如果你选择“南面”开店的理由仅仅是因为市政府准备南移,我们认为这个理由是不够充分的,除非你打算办的是办公用品商品或餐馆等适合行政性消费的业态,而非婴幼儿用品商店。
  《科学投资》编辑部:
  我是贵刊的一名忠实读者,从你们与众不同的刊物内容中,我学到了很多不同的、好的思路,同时也备受鼓舞。
  我大学计算机专业毕业已经3年了,在此期间我一直在给别人打工,但是从来都没有放弃过自主创业的梦想。从大学一年级开始,我就是学校的活跃分子,我有很好的思路和想法,但正如你们所说的,创业是一项系统工程,并非想象中的那么容易。我自己也想过,以我目前的情况,资金不多、关系不广、经验不足,想要开公司只能是异想天开,所以我决定从开店做起,而且是从较为简单的加盟店开始,借以积累资金,学习经验。
  我相中的是深圳一家公司“婴幼儿用品”的加盟项目,他们主营的是各知名品牌并建有网站,可以从网上进货,也可以参加现场订货会。至于加盟方式也有两种,一种是连锁加盟,另一种是自主加盟,就是说从他那里进货,但不得使用其公司品牌。比较两种方式,自主经营比第一种方式前期缴纳的费用低7000元(只需缴纳6000元系统服务费)。当然,后者的进货价格要比前者高出6%左右,而且总部的支持较少。因为资金较少,我选择的是第二种加盟方式。我知道现在有很多加盟陷阱,即使他们是真正的加盟连锁企业,我也不会寄希望于总部的各种支持,还得靠自己。经过调查,我们这个城市里有不少类似店铺,但他们主要经营童装,品种较齐全的只有“好孩子”等专卖店,最多3-4家,集中于市中心,除此以外还有各大超市和小百货市场。去年我们这里共出生婴儿约30700人,而我的加盟店特色是著名品牌、品种齐全、一站式购物(衣、食、用品等),而且市政府南移的方案已经出台,规划图也接受了市民的评议,南面的竞争较弱,所以如果我把店开在市中心,还是能够分到一杯羹的。问题在于,我应该怎样在不具备资金优势的基础上赢得市场?从去总部调查、店面选址直至日后怎样营销,朋友们意见不一,虽然我有自己的主见,但最终还是拿不定主意。另外,我希望和相恋5年的女友结婚,而没有事业让我觉得一路坎坷,这些钱是婚礼备用的,机会只有一次,面对我的挚爱,我不想失败,所以希望你们能给我些建议和指导,在此感激不尽!
  山西太原赵晓骅
  2005年1月11日
  赵晓骅:
  谢谢你的信任。你所提到的问题,是几乎所有初创业的朋友都会碰到的问题,很难在短短一封信中回答清楚。在这里,我们想重点回答的是关于店面选址的问题。其他如对加盟商的考察,因为这个话题谈论得已经比较多了,在《科学投资》以前的文章中,也曾有过较为详细的回答,所以在此不多赘述。总之,对加盟商考察把握住关键一点,就是“眼见为实”,看他们有没有成功的案例,不是一个两个,如样板店之类,那很容易作假,而是看有没有“一群”那样的成功者,分布于不同地区,落实于不同层面,这是很难作假的。如果他们有“一群”这样的加盟者,那么,由加盟者现身说法,会比由发盟方口若悬河可靠得多。最好是在不通知发盟方的情况下,自己去“微服”私访,那样得来的资料才是真实可靠的,有助于你作出正确的选择。另外,你谈到自主加盟,不使用对方的品牌,其实,加盟这种经营方式之所以吸引人,就是因为两点,一是对方的品牌,二是对方有一套成功的运营模式。你既然因为资金限制,不打算使用对方的品牌,那么,考察重点就应该放在对方是否有一套经过实践检验的、被证明行之有效的运营模式,并且这套成功的运营模式能够被你完整复制。如果对方这两点都不具备,只是为了进货方便的话,那我们觉得你没有必要选择加盟这种方式。这笔加盟费花得不值。
  关于商铺的选址,我们仔细看了你的来信,觉得有些地方可能没有说清楚。比如你信中谈到市政府将南移,规划图已经接受了市民的评议。那么,你这里所指的市中心,是随市政府南移可能形成的新的市中心,还是指旧有格局上的市中心?如果是前者,第一,新形成的市中心很可能只是一个行政意义上的中心,适合办公用品、餐饮、娱乐休闲等业态,而不适合你准备开办的婴幼儿用品商店。第二,它有可能在以后发展成行政、商业合一的中心,但需要经过一段较长的时间,以你的资金状况看,恐怕很难有机会坚持到那会儿,而且新的政商合一的市中心一旦形成,即意味着其他竞争者的跟随而入,南面“竞争较弱”的局面将不复存在。所以,如果你选择“南面”开店的理由仅仅是因为“市政府准备南移,有可能形成新的市中心”,我们认为这个理由是不够充分的,除非你打算办的是办公用品商品或餐馆等适合行政性消费的业态,而非婴幼儿用品商店。
  有人说,开店一是地址,二是地址,三还是地址,这话有些绝对。但选择一个好的、适当的位置对于开店成功的重要性是毋庸置疑的。关于商铺的选址,有一些大的原则可供参考。
  商铺选址的四项原则
  第一、预见性原则。城市建设格局的变化,往往意味着商业中心和商圈的变化,投资者对此必须有预见。很多朋友没有这个意识,刚买的店铺,今天装修完明天就接到了拆迁的通知,造成惨重损失,后悔莫及。
  第二、因店制宜原则。不同商店经营不同商品,面对不同消费对象,在选址要求上不尽相同。大体上,适合开铺经营的商品可分为三类,第一类,低值易耗的日用生活品,如牙膏、肥皂、手绢、毛巾等;第二类,价高耐用的选择性消费品,如服装、家具、家用电器等;第三类,特殊偏好商品,如古玩店、特种书店等。应根据经营商品种类的不同,选择店址。
  第三,同行扎堆原则。同行扎堆会加剧竞争,但同时也会吸引人流,弥补激烈竞争所带来的损失。大多数竞争性商品、顾客可通过比较购买的商品,都适合同行扎堆经营,一些非竞争性商品,如字画等艺术品,同行扎堆的好处也是显而易见的。
  第四,依附原则。把小店开在大商场门口,是一个非常好的主意,虽然这样店租可能会较高,但大商场为你吸引的人流,足以抵消店租成本。成功关键是,一定要和大商场错位经营,要经营大商场没有的东西或不屑于经营的东西,否则,大商场就会吃掉你,自己享受这块利润。在北京最大的图书市场西单图书大厦门口有个卖水的小店,生意火得不行,走的就是这条路子。
  商铺选址重点考虑的地区
  在商铺选址上,需要考虑的主要因素有:铺租、人流量、交通便利程度、竞争对手分布等,每种因素都需从利弊两方面进行客观分析。
  这里有一个行内通用的计算方法,可供参考。如果将理想地址条件当作100分,那么,“地理位置”应占其中的50分。其中,1公里以内人口数及人口素质占8分,5公里以内人口数及人口素质占13分,每日徒步过往商铺人口数占5分,交通便利程度尤其停车是否便利占11分,区内人口增长速度占7分,其他占6分。此外,建设用地面积、店铺使用面积占15分,地势好坏占25分。在地势因素中,是否有利交通占12分,地形(上坡、下坡等)占4分,视野占3分,周围状况占2分,其他占4分;货源因素(是否能够就近货源、货源是否便宜、支付方法是否足够灵活)占10分。以此计算,如果总分在90分以上,那么就是一个相当理想的铺位,75至89分算合格,若总分在65分以下则最好放弃,硬要在这种地方开店,将来可能会有大麻烦。
  需要说明的是,这个计算方法,前后涉及两个交通因素的加分,前者应属大交通,后者应属小交通。我们常常看到这样的情况,就整个小区域的情况来看,交通非常便利,但具体到某个具体的门面,交通就很难谈得上便利。如此,在这样的小区域开店,在“地理位置”因素中的交通一栏或许可以得高分,在地势因素中的交通一栏则只能打一个低分了。另外,这个计算方法并非放之四海而皆准,需要具体情况具体分析,根据你所经营的不同商品和不同要求进行分析。
在具体选址上,我们建议投资者重点考虑以下这样一些位置。
  第一,传统商业区。如北京的前门、西单、王府井都是传统商业区,商业活动历史悠久,具有足够的品牌效应,商贾云集,是开店的理想场所。缺点是铺租较高,商铺转手快,想要找一个空置的铺位非常难。在这样的地方,应以经营单位利润较高的产品为主,或者利润虽薄但走量较大的产品“薄利多销”。
  第二,新兴商业区。又可以分为写字楼商业区和新兴居民商业区。如北京的燕莎商圈、国贸商圈、丽都商圈都应属于写字楼商业区,兴起的历史都不长,长的只有十几年,短的则只有几年。写字楼商圈较适合经营中高档产品,因为在这些地方出入的人们,大多属于“办公室一族”,消费水平较高,但一天的销售往往只能依靠中午休息和晚上下班短短的两个时间段,做一桩是一桩,适合单位利润较高的产品,而不适合“薄利多销”。赵先生所看好的市政府迁入后的太原南区,将来就有可能形成这样一种商业区。居民小区不管是新区旧区,首先要考虑居民结构,一般来说,日常生活用品、快速消费品、餐饮等较适合居民小区的经营。赵先生所欲从事的婴幼儿用品经营,并不适合于居民小区,因为一个居民小区再大,新出生人口总是有限,难以负担一个专门婴幼店的成本与利润。赵先生应首选传统商业区,也就是现在“好孩子”们开店的那些地区。
  第三,车站、码头。火车站、公交车站、客货运码头,顾客以过往人员居多,流动性大,适合经营快速消费品,商品应易携带,品牌得到市场认可,不需要顾客过多选择。在这些地方做小餐饮,生意会强过其他地区。在车站、码头开店需要注意的是,因为人员流动性大,每天面对都是陌生面孔,回头客少,容易在服务上形成麻痹心理,造成服务质量下降,引起顾客不满,进而造成纠纷,影响生意。
  第四,各类专业市场、XX一条街如汽配一条街、美食一条街、电子一条街等。在专业市场和一条街开店,倚仗的是超旺人气。而人气又来自同业荟萃所带来的超强竞争,货全价低,可选择余地大,顾客自然趋之若鹜。但目前专业市场亦是鱼龙混杂。新兴专业市场一般具有店租便宜、硬件设施好的优势,做好了将来升值潜力巨大。对一些直接出资购买铺面的投资者,有些开发商还打出三五年甚至10年包租的旗号,很吸引人,但事实上,投资者吃亏上当的不少。如北京的巨酷大卖场,广告贴得到处都是,但实际经营却很不理想。2004年投资者因为所得回报不理想,开发商不能兑现承诺群起闹事,弄得沸沸扬扬。
  第五、学校附近。不管大学生、中学生、小学生,如今很多人都有很高的消费能力。学生的钱好赚,已经成了公开的秘密。在学校附近开店是很好的选择,所经营商品应以文体用品、小礼品、图书音像、咖啡店、中低档饭馆为主。不利因素是,学校每年都有两个长假期,时间合计将近3个月,几乎占到一年的1/4,需要想别的办法去弥补。
  理想铺址的要与不要
  第一,三岔路口。黄金铺址,视野开阔,出入方便,兼顾四方。
  第二,拐角位置。理想铺址,因为两条街道的人流汇聚于此,可以得到双倍的客流量;橱窗大,便于做宣传,交通方便。可将临主要街道的那一面作为商店的主要出入口。
  另外,选择铺址时,如果街道一边有人行道,一边没人行道,请选择有人行道的一边;一边靠近公共汽车站,一边离公共汽车站较远,请选择靠近公共汽车站的一边;一边有大公司、大企业,请选择靠近大公司、大企业的一边;一边生意兴隆,一边生意清淡,请选择生意兴隆的一边;一边可以停车(包括自行车),一边不能够停车,请选择能够停车的一边;一边商店与你所欲经营商品相同或相近,一边与你所欲经营商品差距较大,请选择与你所欲经营商品相同或相近的一边。
  尽量不要选择中间有隔离带而无过街天桥、过街地下通道或离过街天桥、过街地下通道较远的地址开店;尽量不要选择居民少的地段开店;不要选择门前有障碍物的地方开店;不要选择城市规划中打算拆除的地方开店。
  最后说几句
  如果赵先生将铺址选在旧城中心,贴近“好孩子”等同类店是一个不错的主意,可以充分利用竞争对手已经形成的人气,但是作为一个新进入者,一定要注意与对方的错位经营。错位包括两个方面,一是品种上的错位,二是价格上的错位。赵先生打算以经营品牌商品为主,这也可以视为一种错位。在经营方式上要注意创新。需要特别说明的是,任何商业经营都会有风险,赵先生准备拿和女朋友结婚的钱一搏,这种精神我们钦佩,但请不要鲁莽从事,最好能够取得女友的理解和支持。虽然金钱不能代替感情,但经济却是婚姻生活的基础。如果你的女友不支持你这种作法,希望你暂时忍耐,再想它法,不要因此造成终身

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